임대인 수선의무 기준 보일러 누수 곰팡이 집주인이 고쳐야 하는 경우
임대인 수선의무는 민법 제623조에 따라 집주인이 계약 기간 내내 살 수 있는 상태를 유지해 줄 의무입니다. 대법원은 세입자가 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 고장은 세입자 몫이지만 고치지 않으면 정상적으로 살 수 없는 하자는 집주인 몫이라고 보며 “모든 수선은 임차인 부담” 특약이 있어도 보일러 교체 같은 기본 설비는 집주인이 책임집니다.
📋 임대인 수선의무 한눈에 보기
| 근거 | 민법 제623조 |
| 판단 기준 | 고치지 않으면 정상적으로 살 수 있는가 |
| 집주인 부담 | 보일러 고장·교체 · 배관 누수 · 지붕 누수 · 외벽 결로 · 배선 불량 |
| 세입자 부담 | 전구·배터리 · 필터 청소 · 과실로 인한 파손 |
| 특약 한계 | 대파손 · 주요 구성부분 대수선 · 기본 설비 교체는 특약이 있어도 집주인 |
| 상담 | 대한법률구조공단 132 · 임대차분쟁조정위원회 1644-5599 |
* 2026년 10월 20일 기준 국가법령정보센터 민법 제623조와 대법원 2010다89876·2011다107405 판결 기준입니다.
🔍 임대인 수선의무는 규모와 원인으로 갈립니다
대법원은 목적물의 종류와 용도·파손의 규모와 부위·생활에 미치는 영향·수선 비용과 계약 당시 상태 등을 종합해 판단해야 한다고 밝혔습니다(2011다107405). 규모가 크고 원인이 노후화라면 집주인 쪽이고 규모가 작고 원인이 사용 과실이라면 세입자 쪽으로 기웁니다.
| 구분 | 집주인 부담 | 세입자 부담 |
|---|---|---|
| 설비 | 보일러 고장·교체 · 배관 누수 | 소모품 교체 · 필터 청소 |
| 구조 | 지붕 누수 · 벽체 균열 · 외벽 결로 | 못 자국 · 벽지 오염 |
| 전기·수도 | 배선 불량 · 수도관 파손 | 전구·배터리 교체 |
| 원인 | 노후화 · 자연 마모 | 세입자 과실로 인한 파손 |
보일러처럼 비싼 핵심 설비는 세입자가 망가뜨렸다는 사실을 집주인이 입증해야 합니다. 오래돼서 고장 난 상황이라면 세입자가 “내가 안 그랬다”를 증명할 필요가 없습니다.
🏠 자주 다투는 상황별 판단
- 겨울에 보일러가 멈춘 경우 · 난방 없이는 살 수 없으므로 집주인 부담일 가능성이 높습니다.
- 곰팡이와 결로 · 외벽 단열 부실이나 구조 문제면 집주인 몫이고 환기 부족이 원인이면 세입자 책임이 될 수 있습니다.
- 누수 · 배관과 방수층 문제는 대체로 집주인 몫이지만 세탁기 호스를 잘못 연결한 것처럼 명백한 과실은 다릅니다.
- 도배와 장판 · 법으로 정해진 것이 없어 계약할 때 문서로 정해 두는 것이 가장 확실합니다.
📌 임대인 수선의무 면제 특약은 어디까지 유효할까
계약서에 “모든 수선은 임차인이 부담한다”는 특약이 있어도 범위를 구체적으로 정하지 않았다면 그 효력은 통상 생길 수 있는 소규모 수선에 한정됩니다. 아래 세 가지는 특약이 있어도 집주인 몫으로 남습니다.
| 특약이 있어도 집주인 부담 | 예시 |
|---|---|
| 대파손의 수리 | 구조에 영향을 주는 대규모 파손 |
| 주요 구성부분의 대수선 | 벽체 · 지붕 · 바닥 구조 |
| 기본 설비의 교체 | 보일러 · 배관 · 전기 설비 |
⚠️ 집주인이 안 고쳐 줄 때 대응 순서
- 하자 상태를 사진과 영상으로 찍어 문자나 메신저로 알립니다.
- 합리적인 수리 기한을 정해 다시 요청합니다.
- 응답이 없으면 내용증명 우편으로 공식 요구합니다.
- 임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단에 상담과 조정을 신청합니다.
하자로 생활이 제한되면 그 정도에 따라 차임 감액을 청구할 수 있고 세입자가 먼저 고쳤다면 필요비 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 통지 없이 크게 고친 뒤 청구하면 금액 다툼이 생기기 쉬우므로 수리 전에 알리고 견적서와 영수증을 보관해야 하며 월세에서 수리비를 임의로 빼는 방식은 피하는 편이 좋습니다.
💡 입주 당일 영상 한 편이 분쟁을 막습니다
수선 분쟁은 대부분 원래 그랬는지 살면서 그렇게 됐는지를 두고 벌어집니다. 짐을 넣기 전 빈집 상태로 벽면과 바닥·창틀·욕실·싱크대 하부·보일러를 영상으로 한 바퀴 찍어 두면 촬영 날짜와 공간이 함께 남아 사진보다 확실한 근거가 됩니다. 이미 있는 하자는 따로 찍어 집주인이나 중개사에게 바로 알리고 계약서 특약란에 적어 두면 더 확실합니다.
❓ 임대인 수선의무 자주 묻는 질문
계약서에 수선은 임차인 부담이라고 써 있으면 보일러도 제가 고쳐야 하나요?
아닙니다. 대법원은 그런 특약의 효력을 소규모 수선에 한정하므로 보일러 같은 기본 설비 교체는 특약이 있어도 집주인 부담입니다.
형광등이 나갔는데 집주인에게 요청해도 되나요?
요청은 할 수 있지만 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 세입자가 처리하는 것이 일반적입니다.
수리 문제로 계약이 끝났는데 보증금도 못 받았어요.
이사를 먼저 가야 한다면 임차권등기명령으로 대항력을 유지한 뒤 반환을 청구해야 합니다.
🔗 출처 및 참고
올띵정보
