세입자 원상복구 범위 도배 장판 못자국 기준 감가상각 계산법
세입자의 원상복구 범위는 입주 첫날 상태로 되돌리는 것이 아니라 정상적으로 살면서 생긴 마모(통상손모)를 뺀 나머지까지입니다. 벽지 색바램이나 가구 눌린 자국은 임대인 몫이고 흡연 오염이나 반려동물 훼손은 세입자 몫이 될 수 있으며 세입자가 부담하는 경우에도 경과 연수만큼 감가상각해 금액이 줄어듭니다.
📋 세입자 원상복구 범위 한눈에 보기
| 근거 | 민법 제615조 · 제654조 (원상회복 의무) |
| 기준선 | 통상적인 사용으로 생긴 마모는 세입자 책임 아님 |
| 세입자 부담 | 흡연 오염 · 반려동물 훼손 · 관리 소홀로 번진 곰팡이 · 큰 타공 |
| 부담 금액 | 수선비용에서 경과 연수만큼 감가상각한 금액 |
| 특약 | 원상복구 특약이 있으면 특약이 먼저 적용 |
| 상담 | 대한법률구조공단 132 · 임대차분쟁조정위원회 1644-5599 |
* 2026년 10월 20일 기준 민법 제615조·제654조와 주택임대차분쟁조정위원회 조정사례 기준입니다.
🔍 원상복구 범위 항목별로 누가 부담하는지
| 항목 | 임대인 부담 (통상손모) | 세입자 부담이 될 수 있는 경우 |
|---|---|---|
| 벽지 | 햇빛 색바램 · 가구 눌린 자국 · 액자 흔적 | 낙서 · 흡연 변색과 냄새 · 찢김 |
| 바닥·장판 | 가구 다리 자국 · 생활 동선 눌림 | 끌어서 생긴 깊은 찍힘 · 물 방치로 들뜸 |
| 곰팡이 | 구조적 결로·누수로 생긴 곰팡이 | 환기 부족으로 번진 곰팡이 · 알리지 않아 커진 피해 |
| 못자국 | 액자·시계용 작은 핀 자국 | 선반·에어컨 앵커 구멍 · 타일·문틀 타공 |
| 설비 | 수명이 다한 전구 · 노후 배관 | 파손된 방충망 · 손잡이 · 분실한 열쇠·리모컨 |
곰팡이는 원인이 건물에 있는지 생활 습관에 있는지가 갈림길입니다. 결로가 반복되는 구조라면 임대인 책임 쪽이지만 환기와 제습을 하지 않아 번진 것으로 보이면 세입자 부담이 붙을 수 있습니다.
💰 원상복구 범위 안이라도 감가상각으로 줄어듭니다
세입자가 부담하는 경우에도 새것으로 바꾸는 비용 전액을 내지 않습니다. LH가 임대주택에 적용하는 방식이 널리 참고되며 산식은 아래와 같습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 산식 | 세입자 부담액 = 수선비용 − (경과 연수 ÷ 수선주기) × 수선비용 |
| 예시 | 도배 수선주기 10년 · 마지막 도배 8년 전 · 수선비 100만 원 |
| 계산 | 100만 원 − (8 ÷ 10) × 100만 원 = 20만 원 |
| 결과 | 세입자 20만 원 · 임대인 80만 원 |
협의 자리에서 먼저 물어볼 질문은 얼마를 빼느냐가 아니라 마지막으로 언제 시공했느냐입니다. 입주 때 이미 몇 년 된 도배였다면 그 기간도 경과 연수에 들어가 부담액이 크게 줄어듭니다. 위 10년은 계산 구조를 보여 주기 위한 예시이며 수선주기는 자재와 기준에 따라 달라집니다.
⚠️ 훼손된 부분만 부담하는 것이 원칙입니다
- 벽 한 면 일부가 찢어졌다고 전체 도배비를 요구받는 것은 과도할 수 있습니다.
- 부분 시공으로 색을 맞출 수 없는 경우처럼 예외가 인정되기도 하므로 면 단위인지 전체인지 협의합니다.
- 방충망이나 손잡이처럼 단가가 낮은 부품은 실비로 정산하는 편이 빠릅니다.
📌 특약이 있으면 특약부터 확인합니다
계약서에 “퇴거 시 도배·장판은 임차인이 새로 시공한다” 같은 특약이 있으면 통상손모 논리만으로 거절하기 어렵습니다. 다만 임대인이 본래 져야 할 대규모 수선까지 통째로 넘기는 특약은 다툴 여지가 있으므로 특약 범위 안에서 감가상각을 적용받는 쪽으로 협의하는 것이 현실적입니다.
🏠 보증금에서 복구비를 뺀다고 할 때 대응 순서
- 입주 당시 사진과 지금 사진을 나란히 준비합니다.
- 어느 면을 어떤 자재로 시공하는지와 마지막 시공 시점을 적은 견적서를 서면으로 요청합니다.
- 감가상각을 반영한 금액을 근거와 함께 역제안합니다.
- 합의되면 정산 내역을 문자로 남기고 보증금을 받습니다.
- 합의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다.
보증금 반환이 늦어질 조짐이 보이면 이사 전에 임차권등기명령을 먼저 마쳐 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다.
❓ 원상복구 범위 자주 묻는 질문
2년 살았으면 도배는 무조건 해 주고 나가야 하나요?
아닙니다. 통상적인 사용으로 생긴 색바램과 눌린 자국은 세입자 책임이 아니라는 것이 법원의 기본 입장입니다. 다만 특약에 도배 시공 의무가 있다면 그 문구가 먼저 적용됩니다.
입주할 때 사진을 안 찍었는데 방법이 있나요?
매물 광고 사진과 계약 때 주고받은 메신저 사진처럼 간접 자료를 모으면 도움이 됩니다. 자료가 없다면 감가상각 계산으로 부담액을 낮추는 협의에 집중하는 편이 현실적입니다.
청소비를 따로 내라고 하는데 정당한가요?
일반적인 생활 청소 수준으로 정리하고 나갔다면 별도 청소비를 낼 의무는 원칙적으로 없습니다. 퇴거 청소비 특약이 있거나 오염이 통상 수준을 크게 넘으면 요구가 인정될 수 있습니다.
🔗 출처 및 참고
올띵정보
