묵시적 갱신 전월세 전환 계산기 갱신요구권 사용 아님 5% 상한 바로가기
묵시적 갱신은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무 통지를 하지 않으면, 같은 조건으로 2년 연장되는 제도입니다. 이렇게 연장된 경우는 계약갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않습니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 효력은 3개월 뒤에 생깁니다.
📋 묵시적 갱신 한눈에 보기
| 성립 요건 | 정해진 기간에 양쪽 모두 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않음 |
| 통지 기간 | 임대인: 종료 6개월 전~2개월 전 / 임차인: 종료 2개월 전까지 |
| 갱신 조건 | 전 임대차와 동일 (보증금·차임 그대로) |
| 존속기간 | 2년 |
| 임차인 해지 | 언제든 통지 가능, 통지 도달 후 3개월 뒤 효력 |
| 갱신요구권 | 사용한 것으로 보지 않음 (나중에 별도 행사 가능) |
| 성립 제외 | 2기 차임액에 달하도록 연체하거나 의무를 현저히 위반한 임차인 |
* 2026년 10월 10일 기준 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3, 국토교통부 법령해석 기준입니다.
🔍 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 차이
| 구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신요구권 |
| 성립 방식 | 양쪽 모두 통지하지 않으면 자동 성립 | 임차인이 기간 안에 직접 요구 |
| 임대료 | 기존 조건 그대로 | 5% 범위에서 증감 가능 |
| 횟수 | 제한 없음 | 1회 |
| 임대인 거절 | 기간 안에 통지하면 성립하지 않음 | 법에 정한 9가지 사유가 있어야 거절 가능 |
| 임차인 해지 | 언제든 가능, 3개월 뒤 효력 | 언제든 가능, 3개월 뒤 효력 |
국토교통부는 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 해석합니다. 갱신요구권은 행사하겠다는 의사를 명확히 밝힌 경우에만 인정되기 때문입니다. 따라서 최초 2년 뒤 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고, 그다음 임대인이 갱신을 거절하더라도 갱신요구권으로 2년을 더 요구할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 횟수 제한이 없으므로 6년이 거주 기간의 상한도 아닙니다.
✅ 묵시적 갱신 통지 기간, 2020년 12월 10일 기준
통지 기간의 끝이 ‘2개월 전’인 규정은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결하거나 갱신한 계약부터 적용됩니다. 그 전에 체결한 계약은 ‘1개월 전’ 기준이었습니다. 임대인이라면 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지해야 하고, 이 기간을 넘기면 묵시적 갱신이 성립합니다. 임대인이 문자로 “월세를 올려 달라”고만 보내도 조건 변경 통지에 해당할 수 있으므로, 통지 날짜가 남는 방식으로 주고받는 편이 분쟁을 줄입니다.
🏠 묵시적 갱신 해지와 3개월 규칙
묵시적으로 갱신된 계약은 임차인만 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다. 반대로 임차인은 해지하지 않고 2년의 기간을 주장할 수도 있습니다. 갱신 시점의 계약 조건은 그대로 이어지므로 계약서를 새로 쓰지 않아도 됩니다. 다만 제7조의 차임 증감청구는 계약 기간 중에도 할 수 있으며, 증액은 5%를 넘을 수 없고 직전 계약이나 증액 후 1년 안에는 청구할 수 없습니다.
⚠️ 해지 통지 후 바로 이사해도 3개월은 계약이 이어집니다
- 효력 기준은 통지를 보낸 날이 아니라 임대인이 통지를 받은 날입니다.
- 3개월이 지나기 전에 이사하면 그 기간의 차임 문제가 남을 수 있습니다.
- 이사 날짜를 정하기 전에 해지 통지부터 보내고, 받은 날짜가 기록되도록 합니다.
💰 전월세 전환 계산기로 갱신요구권 5% 상한 계산하기
갱신요구권으로 갱신하면 보증금과 차임은 제7조 범위, 즉 20분의 1(5%)을 넘지 않는 선에서 조정됩니다. 시·도는 조례로 이 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다. 보증금과 월세가 섞인 계약은 분쟁조정위원회 계산기처럼 둘을 환산보증금으로 합쳐 계산하는 방식이 쓰이며, 계산기 결과는 참고용입니다.
| 단계 | 예시: 보증금 500만 원 / 월세 50만 원 |
| 월차임 전환율 | 기준금리 3.00% + 2% = 연 5.0% |
| 변경 전 환산보증금 | 500만 + (50만 × 12) ÷ 5.0% = 1억 2,500만 원 |
| 5% 상한 적용 | 1억 2,500만 × 1.05 = 1억 3,125만 원 |
| 보증금 유지 시 월세 상한 | 약 월 52만 6천 원 |
💡 계산기에 기준금리 3.00%를 직접 입력하세요
- 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 2.75%에서 3.00%로 올랐습니다.
- 2026년 10월 10일 현재 계산기 하단 변동 목록은 2.75%까지만 표시되어 있습니다.
- 기준금리 칸에 3.00을 직접 넣어야 현재 전환율 5.0%로 계산됩니다.
📌 갱신 거절 사유 9가지와 실거주 손해배상
임대인은 아래 9가지 사유가 있을 때만 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 1호는 현재 연체 중인지가 아니라 2기 차임액만큼 연체한 사실이 있는지를 봅니다.
| 호 | 거절 사유 |
| 1 | 2기 차임액에 이르도록 연체한 사실 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차 |
| 3 | 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공 |
| 4 | 임대인 동의 없는 전대 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 주택 파손 |
| 6 | 주택 멸실로 임대차 목적 달성 불가 |
| 7 | 요건을 갖춘 철거·재건축 |
| 8 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실제 거주 |
| 9 | 임차인 의무의 현저한 위반 등 중대한 사유 |
8호 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 임대인은 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 별도 합의가 없으면 환산월차임 3개월분, 새 임대로 얻은 환산월차임과의 차액 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액입니다.
❓ 묵시적 갱신 자주 묻는 질문
묵시적 갱신이 되면 계약서를 다시 써야 하나요?
쓰지 않아도 됩니다. 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문입니다.
묵시적 갱신 뒤에도 계약갱신요구권을 쓸 수 있나요?
쓸 수 있습니다. 국토교통부는 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 해석합니다.
묵시적 갱신 중 임대인이 나가 달라고 할 수 있나요?
법에 정한 중도 해지권은 임차인에게만 있습니다. 임차인은 2년의 기간을 주장할 수 있습니다.
임대차 분쟁은 어디에 문의하나요?
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 상담센터 1644-5599로 문의할 수 있습니다. 평일 9시부터 17시 30분까지 운영하며, 12시부터 13시까지는 점심시간입니다.
🔗 출처 및 참고
올띵정보
