등기부등본 보는 법 근저당 가압류 신탁등기 위험 신호 열람 700원
등기부등본 보는 법의 핵심은 세 곳만 확인하는 것입니다. 을구의 근저당 채권최고액과 갑구의 가압류·가처분 그리고 신탁등기입니다. 등기부등본은 집주인 동의 없이 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람 700원으로 볼 수 있고 계약일과 잔금일에 각각 다시 떼어 봐야 합니다.
📋 등기부등본 보는 법 한눈에 보기
| 열람처 | 대법원 인터넷등기소 (비회원 가능) |
| 수수료 | 열람 700원 · 발급 1,000원 |
| 표제부 | 주소·면적·용도 (보러 간 집과 같은지) |
| 갑구 | 소유자 · 가압류 · 가처분 · 신탁등기 |
| 을구 | 근저당 · 전세권 · 임차권 |
| 확인 시점 | 계약 직전 · 잔금 당일 아침 |
* 2026년 10월 20일 기준 대법원 인터넷등기소 열람·발급 안내 기준입니다.
🔍 등기부등본 보는 법은 표제부 갑구 을구 순서입니다
등기부등본은 표제부와 갑구·을구 세 부분으로 나뉘며 표제부에서 서류와 실제 집이 같은지 먼저 맞춰 본 뒤 갑구에서 소유자를 확인하고 을구에서 빚을 확인하는 순서가 자연스럽습니다. 빌라나 아파트는 도로명주소에 건물명과 동·호수까지 정확히 넣어야 원하는 세대가 나오므로 호수를 두 번 확인해야 합니다.
계약서에 도장을 찍는 사람과 갑구의 소유자 이름이 다르면 그 자리에서 멈춰야 합니다. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 확인하고 소유자와 직접 통화해 계약 의사를 확인하는 편이 안전합니다.
⚠️ 계약 전 꼭 봐야 할 위험 신호 3가지
| 신호 | 위치 | 의미 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 을구 | 집을 담보로 빌린 돈 · 경매 시 세입자보다 먼저 받아 감 |
| 가압류·가처분 | 갑구 | 소유자에게 채무 분쟁이 있다는 신호 |
| 신탁등기 | 갑구 | 실제 소유자가 신탁회사일 수 있어 집주인에게 임대 권한이 없을 수 있음 |
신탁등기가 있으면 등기소에서 신탁원부를 떼어 임대 권한이 누구에게 있는지와 신탁회사 동의가 필요한지를 확인해야 합니다. 을구에 임차권등기가 있다면 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다는 기록이므로 더 신중하게 봐야 합니다.
💰 근저당 있는 집 안전한지 계산하는 법
근저당이 있다고 무조건 위험한 것은 아니고 금액과 시세를 비교해 판단합니다. 계산할 때는 실제 대출액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액으로 잡아야 안전합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 계산식 | 선순위 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금 |
| 비교 대상 | 그 집의 실제 시세 |
| 예시 | 시세 2억 원 · 채권최고액 1억 2천만 원 · 내 보증금 5천만 원 → 합계 1억 7천만 원 (시세의 85%) |
위 예시처럼 합계가 시세에 가까우면 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액을 돌려받기 어렵습니다. 계산 결과가 애매하다면 잔금일에 근저당을 말소하는 조건을 특약에 넣거나 보증금을 낮추는 쪽으로 조건을 조정해야 합니다.
💡 다가구주택은 선순위 보증금이 안 보입니다
- 다가구주택은 건물 전체가 하나로 등기되어 다른 세입자 보증금이 등기부에 나오지 않습니다.
- 임대인 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 열람하면 앞선 보증금 규모를 확인할 수 있습니다.
- 다세대·빌라·오피스텔·아파트는 호수별 등기라 내 호수만 보면 됩니다.
🏠 한 번 떼는 걸로 끝이 아닙니다
등기부등본은 뗀 시점의 상태만 보여 줍니다. 계약하고 잔금을 치르는 사이 근저당이 새로 잡히면 내 순위가 밀리므로 최소 두 번 확인해야 합니다.
- 집을 보고 온 직후 · 계약할 만한 집인지 판단
- 계약서 쓰기 직전 · 그사이 바뀐 것이 없는지 확인
- 잔금 당일 아침 · 가장 중요한 시점이며 이후 바로 전입신고와 확정일자
빨간 줄로 말소 표시된 항목은 이미 사라진 권리이므로 계산에서 빼면 됩니다. 반대로 최근 근저당이 반복해서 새로 잡힌 이력이 보인다면 집주인의 자금 사정을 짐작할 단서가 되므로 설정 날짜도 함께 봐야 합니다.
📌 서류가 이상할 때 이렇게 물어봅니다
위험 신호를 발견했을 때는 따지기보다 확인을 요청하는 방식으로 묻는 편이 대화가 쉽게 풀립니다. 답을 들었다면 문자로 한 번 더 남겨 두면 나중에 근거가 됩니다.
- 근저당이 있을 때 · “채권최고액이 얼마인지와 잔금일에 말소가 가능한지 확인 부탁드립니다”
- 신탁등기가 있을 때 · “신탁원부를 확인하고 싶습니다. 임대 권한이 누구에게 있나요”
- 다가구일 때 · “선순위 보증금을 알 수 있도록 확정일자 부여 현황 열람에 동의해 주실 수 있나요”
- 가압류가 있을 때 · “가압류 사유와 해소 예정 시점을 알려 주세요”
이 질문에 명확한 답이 돌아오지 않거나 확인을 미룬다면 계약을 서두를 이유가 없습니다. 임대인이 확정일자 열람 동의를 거부하는 것도 그 자체로 판단 재료가 됩니다.
❓ 등기부등본 보는 법 자주 묻는 질문
중개사가 확인했다는데 제가 또 봐야 하나요?
중개사에게 설명 의무가 있어도 보증금을 잃는 것은 본인입니다. 700원이면 직접 확인할 수 있으므로 설명을 들으면서 서류를 함께 보는 편이 좋습니다.
근저당이 없으면 안전한가요?
근저당이 없어도 갑구에 가압류나 신탁등기가 있으면 위험할 수 있습니다. 을구만 보지 말고 갑구까지 확인해야 합니다.
건축물대장도 봐야 하나요?
위반건축물로 등재되어 있으면 전세대출이나 보증보험이 제한될 수 있으므로 함께 보는 편이 좋습니다. 정부24에서 무료로 열람할 수 있습니다.
계약 끝나고 보증금을 못 받으면요?
이사하기 전에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다.
🔗 출처 및 참고
올띵정보
