전월세 계약서 특약 넣어야 할 5가지 무효인 4가지 문구 예시
전월세 계약서 특약은 주택임대차보호법 제10조 때문에 임차인에게 불리하면 서명해도 효력이 없습니다. 반대로 임차인에게 유리한 특약은 그대로 효력이 있으므로 수선비·관리비·원상복구 범위·근저당 제한을 계약 전에 문장으로 적어 두는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
📋 전월세 계약서 특약 한눈에 보기
| 근거 | 주택임대차보호법 제10조 (강행규정) |
| 무효인 특약 | 임차인에게 불리하게 법이 보장한 권리를 깎는 약정 |
| 유효한 특약 | 불증액·수선비 기준처럼 임차인에게 유리한 약정 |
| 무효 특약의 효과 | 그 특약만 무효이고 나머지 계약은 유지 |
| 특약란이 좁을 때 | 별지에 작성 후 양쪽 서명날인 |
| 상담 | 대한법률구조공단 132 · 임대차분쟁조정위원회 1644-5599 |
* 2026년 10월 20일 기준 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제4조·제6조의3·제7조·제10조와 대법원 94다34708 판결 기준입니다.
❌ 전월세 계약서 특약 중 무효인 4가지
아래 문구는 계약서에 적혀 있고 도장을 찍었더라도 효력이 없습니다. 발견하면 계약 전에 삭제를 요청하는 편이 나중에 다투는 것보다 훨씬 편합니다.
| 무효인 특약 | 이유 |
|---|---|
| “임차인은 1년 뒤 퇴거한다” | 2년 미만 임대차는 2년으로 봄 (제4조) |
| “계약갱신요구권을 행사하지 않는다” | 1회 2년 갱신 요구권은 미리 포기할 수 없음 (제6조의3) |
| “보증금·월세를 매년 시세에 맞게 올린다” | 증액은 5% 상한이고 1년 안에는 재증액 불가 (제7조) |
| “전입신고를 하지 않는다” | 대항력과 우선변제권을 포기시키는 약정 |
월세를 연체하면 임대인이 짐을 마음대로 처분할 수 있다는 문구도 자력구제를 금지하는 민법 원칙에 어긋나 효력이 없습니다. 무효 특약이 있다고 계약 전체가 무효가 되지는 않고 그 문구만 효력을 잃습니다.
✅ 전월세 계약서 특약에 넣어야 할 5가지
분쟁이 실제로 생기는 지점을 문장으로 미리 막아 두는 것이 핵심입니다. 금액과 항목을 숫자로 쓰고 위반했을 때 어떻게 되는지까지 적어야 효력이 분명해집니다.
| 항목 | 문구 예시 |
|---|---|
| 수선비 기준 | “보일러·배관·전기설비 등 주요 시설 하자의 수선비용은 임대인이 부담한다. 단 임차인 과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다” |
| 관리비 항목 | “관리비는 월 ○원 정액이며 청소비·공용전기를 포함한다. 전기·수도는 실사용량으로 별도 정산한다” |
| 원상복구 범위 | “통상적인 사용으로 인한 마모는 원상복구 의무에서 제외한다” |
| 근저당 제한 | “임대인은 잔금일 다음 날까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 계약 해제 및 보증금 즉시 반환” |
| 시설물 현황 | “계약 시점의 시설 상태는 별첨 사진과 같으며 기재된 하자는 입주 전까지 임대인이 수리한다” |
⚠️ 근저당 제한 특약이 가장 중요합니다
- 계약일과 잔금일 사이에 임대인이 대출을 받으면 그 근저당이 내 확정일자보다 앞설 수 있습니다.
- 특약에 위반 시 계약 해제와 보증금 반환을 적어 두면 해제할 근거가 생깁니다.
- 잔금 당일 아침에 등기부를 다시 떼어 새 근저당이 없는지 확인합니다.
📌 유효하지만 조건이 붙는 특약
수리를 모두 임차인이 부담한다는 특약은 원칙적으로 유효하지만 대법원은 건물 누수나 보일러 교체 같은 대규모 수선은 임대인 책임이라고 판단했습니다(94다34708). 그래서 “모든 수리는 임차인 부담”이라고 적혀 있어도 수명이 다한 보일러 교체까지 임차인에게 넘길 수는 없습니다.
중도해지 때 중개보수를 기존 임차인이 낸다는 관행은 법적 의무가 아니지만 특약으로 적으면 효력이 생깁니다. 퇴거 청소비도 특약이 있으면 부담하게 되므로 넣더라도 상한 금액을 함께 적어야 과다 청구를 막을 수 있습니다.
💡 특약란이 좁으면 별지를 씁니다
- 계약서에 “특약사항은 별지와 같으며 별지는 본 계약서와 동일한 효력을 갖는다”고 적습니다.
- 별지에 임대인과 임차인이 모두 서명날인하면 계약서와 같은 효력이 생깁니다.
- 시설 상태는 사진을 찍어 별첨하는 방식이 가장 확실합니다.
계약이 끝난 뒤 아무 통지 없이 연장되는 경우의 규칙은 묵시적 갱신 정리에서 따로 다뤘습니다.
❓ 전월세 계약서 특약 자주 묻는 질문
무효인 특약에 이미 서명했는데 어떻게 하나요?
주택임대차보호법에 어긋나 임차인에게 불리한 약정은 서명 여부와 관계없이 효력이 없습니다. 해당 특약만 무효가 되고 계약은 그대로 유지됩니다.
중개사가 특약 추가가 어렵다고 합니다.
특약은 임대인과 임차인이 합의할 사항이라 중개사가 결정할 문제가 아닙니다. 임대인에게 직접 제안해 달라고 요청하면 됩니다.
임대인이 특약을 하나도 받아 주지 않으면요?
합의 사항이라 강제할 수는 없습니다. 다만 근저당 미설정 같은 기본 요구까지 거부한다면 계약을 서두를 이유가 없습니다.
보증금을 못 돌려받으면 어떻게 하나요?
계약이 끝났는데 보증금이 반환되지 않으면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지해야 합니다.
🔗 출처 및 참고
올띵정보
